17 czerwca 2020 r. odby się niezwykle ciekawe wirtualne seminarium, dotyczące inwestowana na rynku mieszkaniowym. To spotkanie było wyjątkowe nie tylko ze względu na gorączkę inwestycyjną jaka obserwujemy aktualnie na rynku, również mieszkaniowym, ale także ze względu na partnerujące wydarzeniu instytucje: JLL – www.jll.pl, RICS – www.rics.org/eu oraz oczywiście MCZ UW – www.mcz.edu.pl.
Należy również przywołać jeszcze jednego partnera VECTIO, dzieki któremu Stowarzyszenie zyskało nowoczene narzędzie do rejestracji uczestników na wydarzenia – www.vectio.pl. Bradzo dziękujęmy Stefan Karmaza, Absolwent XXV nitki programu za pomoc.
Spotkanie rozpoczął Sylwester Wybranowski, Prezes Zarządu Stowarzyszenia, który w imieniu Zarządu Stowarzyszenia przywitał wszystkich uczestników, gości oraz partnerów spotkania. Nastepnie głos zabrał Tomasz Ludwicki – Profesor Zarządzania Strategicznego i Dyrektor Programu MBA@UW, który przedstawił najświeższe informacje, w tym najważniejsze o aktulanie odbywających się finałowych sesjach obron na EMBA@UW. W 2020 r. w czasach pandemii oczywsicie obrony projektów doradczych odbywają się online.
Zanim rozgorzała dyskusja dotycząca zmian na rynku mieszkaniowym, wysłuchaliśmy Pani Joanny Plaisant – Country Manager for Poland at RICS Poland, organizacji z ponad 150 letnią historią, skupiającą profesjonalistów oraz gwarantująca standardy aktywności na rynku nieruchomości. Członkami RICS są między innymi Maximilian Mendel, JLL oraz Sywlester Wybranowski oraz całkiem spora grupa osób, która wzięła udział w webinarium. Pani Joanna potwierdziła, że dla członków RICS, uczestnictwo w tym wydarzeniu liczy się jako 1,5 godziny CPD (continuing professional development).
W końcu przyszedł czas na prezentację i dyskusję. Jako pierwsza „na scenę weszła” Pani Katarzyna Kuniewicz, kierująca Zespołem Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL (wcześniej REAS). Pani Katarzyna zaprezentowała kilkadziesiąt slajdów, które opatrzyła ciekawymi komentarzami i wyjaśnieniami. Uczestnicy webinarium dowiedzieli się między innymi, jaka wyglądała sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym w sześciu największych polskich miastach tj. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi. Usłyszeliśmy jakie są nastroje i główne obawy deweloperów po niemal 3 miesiącach funkcjonowania w rzeczywistości narzuconej nam przez pandemię. Ekspertka opowiedziała również o możliwych scenariuszach dotyczących zachowania cen mieszkań w nadchodzących miesiącach. Niezwykle ciekawa okazała się część prezentacji porównująca aktualne dane rynkowe z analogicznymi wskaźnikami z okresu ostatniego kryzysu na rynku mieszkaniowym w latach 2009-2010
Maximilian Mendel, szef Zespołu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL, wprowadził nas w obszar rynku, który jeszcze do niedawna wydawał się niezwykle odległy i pozostawał poza kręgiem zainteresowań wielu inwestorów indywidualnych. Mowa rynku mieszkań na wynajem – z ang. PRS (Private Rented Sector), który w Polsce określa się mianem rynku najmu instytucjonalnego. Segment, który w Europie Zachodniej jest domeną zarządzających ogromnymi portfelami mieszkań, wyspecjalizowanych organizacji, posiadających odpowiedni kapitał i doświadczenie, od kilku lat bardzo intensywnie się rozwija się również w Polsce. Zdaniem eksperta w najbliższych latach będzie rozwijał się jeszcze szybciej. Znaczenia będą nabierały takie formaty mieszkaniowe jak Student Housing, Assisted Living, Coliving czy Microliving.
Joanna Erbel podzieliła się z uczestnikami webinarium swoim doświadczeniem wynikającym między innymi z pracy nad Warszawską Polityką Mieszkaniową – Mieszkanie 2030, http://2030.um.warszawa.pl/co-wypracowalismy/ oraz z jej wizją rozwoju rynku mieszkaniowego. Nie zabrakło odniesień do ksiązki, którą Joanna Erbel wydała w 2019 r. „Poza własnością. W strone udanej polityki mieszkaniowej”. Mieszkalnictwo w Polsce powinno być dostepne nie tylko pod względem architektury, braku barier, ale również w aspeckie finansowym. Joanna podała przykałdy projektów mieszkaniowych, które spełniają takie oczekiwania, z jej uluionym projektem z Wiednia Holzwohnbau, Seestadt Aspern, Asutria. W wypowiedzi Joanny nie mogło również zabraknąć tematu ekologii, dlatego też pojawił się link do Alertu Biznesowego 5, Europejski Zielony Ład.
W drugiej cześci prelegenci odpowiadali na pytania gości. Oto niektóre z nich:
Pytanie od Grzegorza: Przez ostatnie kilka lat 6 największych miast sprzedawało 65 tysięcy mieszkań. Zakładając średnią liczbę 2,5 osoby na mieszkanie (dane GUS) daje to 162 tysiące osób przeprowadzających się do nowego mieszkania co roku, albo licząc procentowo 3% wszystkich mieszkańców tych aglomeracji. Podobna kalkulacja dla Warszawy daje taki sam wynik (około 3%). Oznacza to, że przy bieżącym tempie produkcji nowych mieszkań po około 30 latach od dziś wszyscy będziemy mieszkać w nowych mieszkaniach (max 30 lat, a średni wiek mieszkania 15 lat), a wszystkie mieszkania, które dziś nas otaczają będą stały puste. Czy to tempo produkcji mieszkań jest do utrzymania?
Znam argumenty za dalszym wzrostem wolumenu / cen (niska urbanizacja, przepływ ze wsi do miast, z małych miast do dużych miast, imigracja), z drugiej strony demografia Polski w długim terminie wygląda bardzo słabo.
W odpowiedzi usłyszeliśmy m.in, że tempo sprzedaży z ostatnich lat było bardzo dynamiczne, ale utrzymanie takich wolumenów sprzedaży w okresie kolejnych 30 lat raczej nie byłoby możliwe, również ze względu na czynniki zmian, których efektów nie możemy precyzjnie dzisiaj określić.
Pytanie od Bogdana: Obecnie widoczne spowolnienie sprzedaży mieszkań na rynku (kwiecień – maj) spowodowane było strachem i problemami technicznymi. Rzeczywisty kryzys (spowolnienia gospodarek światowych i naszej) dopiero nadejdzie. Nie ma to wiele wspólnego z “zachwianiem” z jakim mieliśmy do czynienia w 2008 (zarówno fundamenty jak i przebieg to dziś). Czy JLL (p. Katarzyna) poprzez pokazane dane historyczne z 2008-2009 chce powiedzieć, że to co przed nami będzie wyglądać podobnie ? Jakie są przewidywania JLL odnośnie rynku mieszkaniowego w kontekście nadchodzącego spowolnienia (kryzysu) i ‘nowej normalności’ ? Czy np. ‘pałeczkę przejmą’ najmy (inwestorzy korporacyjni, mieszkanie+, REIT’y) a kupować do zamieszkania będzie się mniej ?
W odpwoiedzi usłyszlieśmy m.in., że po miesiącach „zamknięcia” biur sprzedaży, nabywcy mieszkań powrócili do relizacji zakupów, w dodatku pojawiają się nowe zachęty, do tego aby „zabierać pieniądze z depozytów”, chociaż jak zauważyła Katarzyna Kuniewicz „ilość oszczędności może być bardzo poważnym stymulatorem popytu na rynku mieszkaniowym ale niekoniecznie rynku pierwotnym”. W trakcie prezentacji do tego pytania odniósł się do tego również Maximilian Mendel, pokazując nasycenie rynku „akademickiego” – w Warszawie tylko ok 8-10% studentów może liczyć na miejsce w akademiku, według szacunków JLL, kolejne 20-25 % studentów mieszka z rodzicami, lub z rodziną. Pozostała grupa studentów musi szukać zakwaterowania na rynku najmu, a jak pokazują badania preferencji – chętnie zamieszkaliby w dobrej jakości akadamiku.
Pytanie od Bartosza: Pytanie o poruszony wątek i trochę również w kontekście książki P. Joanny Erbel. dotąd mówiło się o dogęszczaniu miast i o tym, że będziemy do miast migrować. czy w sytuacji po lockdownie nadal te prognozy są słuszne? czy tendencje pracy w homeoffice i większej chęci mieszkania na większej powierzchni z ogródkami, w domach nie kłócą się z dogęszczaniem miast?
W odpowidzi nie usłuszelismy jednoznacznej deklaracji, bo niemal wszyscy zgadzają się z tym, że kształtowanie się relacji praca zdalna vs. Praca w biurze na zasadach sprzed pandemii Covid-19, trwać będzie przez najbliższe kilka lat. Wspomniany został również globalny trend Mega Miast, który w najbliszym stuleciu zmieni obraz wielu regionów świata. Choć Mega Miasto w Polsce „nam nie grozi” to wiele rozwiazań rodzących się w takich miejscach, będzie widocznych również w Poslce (np. zarzadzanie transortem miejskim, energią czy zasobami wody)
Pytanie od Łukasza: Podsumowując, czy to dobry moment na zakup mieszkania które jest do oddania przez dewelopera za rok/dwa ? Czy lepiej zaczekać na nowe projekty które powinny być tańsze ?
Na to pytanie odpowiedzi udzielił Sywlester Wybranowski, który odniósł się do swojego niemal 20 letniego doświadczenie w obszarze sprzedaży mieszkań – „O tym czy to jest dobry moment na zakup mieszkania decyduje potrzeba jaką posiadamy. Jeżeli ktoś dzisiaj, koniecznie chce zabrać piniądze z depozytu w banku i przetransferować je w inne miejsce, to jest to bardzo dobra i wyraźna potrzeba.”
Inne głosy z dyskusji:
From Hanna: Mamy problem z zarządzaniem mieszkaniówką, w ogóle, na małą i dużą skalę. Zarządzanie najmem jest jedynie małym odpryskiem problemu.
From Kajetan: Komentarz: jako rentier-amator na rynku mieszkaniowym w Polsce i Niemczech, to mam zdecydowanie wiecej frajdy z solidnych i madrych inwestycjie w Niemczech (bardziej eko-friendly etc), a więcej zwrotu z inwestycji w Polsce. Dziękuje, bardzo ciekawe spotkanie.
From Hanna: w 2018 roku było ponad 45 tysięcy nowych podatników rozliczających najem.
KONKURS: Nagrodą była książka Joanny Erbel – “Poza Własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej”, a najszybciej prawidłowej odpowiedzi na pytanie kiedy upadł Bank Lehman Brother udziliła Pani Agata. Gratulujemy
Tematów na rozmowę było bardzo wiele, ale ostateczie po 2,5 godzinie zakończyliśmy spotkanie.
Sylwester Wybranowski, zaprosił wszystkich na kolejne wydarzenia jakie przygotowuje Stowarzyszenia, podziękował wszystkich za udział i zakończył spotkanie.
Dziękujemy za udział
Zarząd Stowarzyszenia
——————————————————————————————————————–
Prelegenci:
Katarzyna Kuniewicz
Katarzyna Kuniewicz kieruje Zespołem Badań i Analiz Rynku Mieszkaniowego, który w JLL odpowiedzialny jest za realizację stałego monitoringu rynku deweloperskiego oraz przygotowanie raportów dotyczących tego sektora w wybranych polskich miastach.
Jest absolwentką Instytutu Ekonomii Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego. Tam też rozpoczynała karierę zawodową. Następnie pracowała m.in. w Ministerstwie Finansów, w zespole odpowiedzialnym za przygotowanie nowelizacji ustawy o finansach publicznych. Doświadczenie w zakresie współpracy z sektorem publicznym zdobywała jako konsultant w licznych programach wspierających gminy w latach 2000-2005. Brała udział m.in. w organizowanym przez Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju „Creditworthiness Enhancement Program” (edycje dla Wrocławia, Krakowa i Gdańska) oraz w Programie Rozwoju Instytucjonalnego, realizowanego w ramach umowy z Ministerstwem Spraw Wewnętrznych i Administracji
W latach 2007-2018 związana była z firmą doradczą REAS, która z dniem 1 grudnia 2018 r. stała się częścią JLL. Jest autorką i współautorką licznych opracowań i raportów dla firm deweloperskich.
Członkini Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości (PSDRN).
Dr Maximilian Mendel, MRICS
Maximilian Mendel kieruje Zespołem Inwestycji Mieszkaniowych JLL, koncentrując się na doradztwie transakcyjnym w sektorze instytucjonalnego najmu mieszkań i prywatnych akademików.
Jest absolwentem Interdyscyplinarnych Studiów Planowania Przestrzennego na Uniwersytecie w Dortmundzie. Stopień doktora uzyskał w Instytucie Geografii i Zagospodarowania Przestrzennego Polskiej Akademii Nauk broniąc dysertacji na temat roli deweloperów mieszkaniowych w transformacji przestrzeni miejskiej w postsocjalistycznej Warszawie. Prelegent wielu międzynarodowych konferencji związanych z nieruchomościami oraz autor wielu publikacji i opracowań z dziedziny nieruchomości i planowania przestrzennego. Karierę zawodową zaczynał w Banku Przemysłowo-Handlowym w Warszawie.
W latach 2006-2018 związany był z firmą doradczą REAS, która z dniem 1 grudnia 2018 r. stała się częścią JLL. W tym czasie był liderem wielu projektów badawczych i konsultingowych, nie tylko w Polsce, ale także na rynkach mieszkaniowych w całym regionie, w tym, Czechach, Rumunii i Bułgarii oraz na Słowacji i Ukrainie.
Jest członkiem Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS), Urban Land Institute (ULI) oraz Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości (PSDRN)
Joanna Erbel
Joanna Erbel – socjolożka, działaczka miejska, ekspertka do spraw mieszkaniowych. Założycielka Fundacji Blisko zajmującej się wspieraniem aktywności lokalnych i tworzeniem wiedzy na temat innowacji mieszkaniowych. Koordynowała prace nad przygotowaniem polityki mieszkaniowej i programu Mieszkania2030 dla m.st. Warszawy. Członkini grupy eksperckiej Laboratorium Rynku Najmu. Autorka książki “Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej”.
